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李钢:多伦多买房知识以及常见问题指南

加拿大家园 iask.ca 2010-05-14 11:37 来源: 加拿大家园 作者: 李钢 点击: 1

1、房屋种类

根据土地的所有权和管理方式,多伦多的民用住宅可分为两类。

一类是Freehold,也就是常说的House. 有以下几种。

(1) Detached(独立屋):屋主拥有整块土地和房屋。安年代不同又细分为Bungalow (平房);楼房(一层,两层,三层等)和复式(后复式Backsplit和侧复式Sidesplit)。独立房一般分为:二,三或四个卧室,有厨房,餐厅,卫生间,洗衣房, 地下室(Basement), 和前后花园。独立屋价格比较高,但升值潜力大。

(2) Semi-Detached(半独立房 ): 一栋房屋,两家分门,中间共用一栋墙相隔,其内部结构和独立屋类似,价格比独立屋便宜些,但升值潜力不如独立屋。

(3) Linked House(连屋):从外表看和独立屋一样,但房屋的一部分和隔壁房屋连在一起,通常是地下室或车库,这样的房子造价成本低,价格比独立屋便宜些,升值潜力不如独立屋大。

(4) Attached House(排屋或联屋):三间或以上的房子连在一起,每一家均对自己的房屋和土地有独立的自主权,不需交管理费。一般叫这种房屋为无管理费的Townhouse。

另一种叫Condominum (公寓),简称Condo, 其分为Condo Apartment(公寓楼房)和Condon Townhouse (镇屋或楼中楼), 一般高级一点的Condo有游泳池,健身房,桑拿等娱乐设施,对屋主免费使用,其管理费也相对的贵一些;没有娱乐设施的叫Apartment, 和国内的楼房类似,管理费相对便宜一些。

Condo Townhouse 一般指多栋房子连在一起,需要交管理费,和公寓类似。常见的有两层(有些带地下室)和三层(不带地下室), 一般一层是客厅和厨房,二层以上是卧室(有三卧和四卧之分)和独立的洗衣房。

2 Location(地段或地角)

对房屋的价值来说,最最重要的就是:地段,地段,还是地段。选择房屋就是选择地段,选择地段就是选择生活方式。选择地段时要和你的工作地点,孩子的学校,银行,社区中心,医院,超市,交通等因素结合起来,相同的房屋在不同的地段,其价值截然不同。

(1)Downtown:

是多伦多最繁华的地段,这里高楼耸立,有著名的大学城,生活非常方便,但交通非常拥挤,环境和空气质量很差。目前大多数华人选择在市中心以外的地区居住,如North York(北约克),Scarborough (士嘉宝),Richmond Hill(列支文山),Markham(万锦)是大多数华人和新移民的首选之地。

(2)North York(北约克)

周边环境较好,离央街(Yonge)近,这里人文环境好,交通方便:有地铁,401和404 两条高速,中国超市,华人餐馆,名校云集,如A.Y. Jackson, Earl Haig, York Mills,Dom Mills等传统名高中,成为华人的首选,但房价较高,供不应求,房屋升值很快。

(3)Markham(万锦)

也是近几年华人的首选, 这里房屋较新,华人超市,餐馆较多,服务设施完善,名高中较多,如特鲁多(Pierre Elliott Trudeau),Unionville High school, Bur Oak, Markville, Middlefield等都是数一数二的高中, 这一地区也不乏上百万的豪宅区,高尔夫球场云集。

是追求安静人士的首选,房屋升值较快。其中Main Street是具有英格兰风情的老街,这里的酒吧,商铺别俱一格,是万锦市的旅游景点,周围绿树成荫,主要以英格兰后裔具多,房屋建筑别具一格。

(4) Richmond Hill(列支文山)

名中学有著名的Bayview, Langstaff, Richmond Hill 和Richmond Green等名高中,高尔夫球场,豪宅区(富豪山庄)等 也是西人的首选之地,西人餐馆,咖啡屋,超市比比皆是。特别是名校效应,导致房价一路攀升。

(5) Scarborough(士嘉堡)

位于北约克的东面,是新移民比较喜欢的落脚之地,这里的华人超市,餐馆较多,401高速穿梭其中,有著名的Agincourt(爱静阁),白求恩和红宝石高中等。近来政府规划了轻轨沿Sheppard 向东延伸,使得这一地区生活更加便利,房屋的Lot(占地)较大,但多数房屋的年龄较长 (30年以上) 。

3 Down payment (首期付款)和 Mortgage (按揭贷款)

(1) 首期付款:

在加国买房可以向银行贷款,但首期款要自己先付。如果是新移民(来加拿大3年内),银行会要求房屋价格的25%以上的首付款;如果新移民来加时间超过三年,又没有工作,一般银行会要求至少35%的首付款;如果你有一份很好的收入和信用记录,银行可能会降低到首付5%。视具体情况而定。

(2) 按揭贷款:

按揭还贷的时间一般在5-35年不等,一般选25年为较佳,但银行一般对利息规定为一年,三年和五年为周期。到期后银行会和你从新(Renew)制订下一周期的利息。银行一般给你两种选择:一种给浮动利率;另一种为固定利率。另外还款方式可以是按月还款,双周一次和每周一次。不同的银行制定的利息率稍有差异。

4 Expenses (买房中产生的费用)

在加拿大除了房款以外,买方还要承担以下费用:

(1) 安省土地转让税(Land Transfer Tax):

根据房价而定。一般50万元的房屋,土地转让税是$6475, 对第一次买房者,政府优惠2000元,土地转让税是$4475;如果在多伦多区域内买房,多伦多市政府要加收另外的土地转让税与安省的土地转让税接近。具体事宜律师会告诉你。

(2) 律师费:

律师办理过户手续的费用一般在$1200左右,看房屋大小而定,这笔钱由买家出,这笔钱必不可少,律师要帮你办理所有的法律文件,包括产权过户,业主是否有债务,以前屋主的贷款是否还清,你要承担的土地转让税和地税,以及水,点,气的结算等,交接日那一天算买方的。

(3) 地税:

按交接日计算,交接日那天算买方的。

(4) 验屋费:

也叫验房费一般为$300左右,由买家交给验房师来完成,一般可视房屋的新旧程度来定,是否需要验房。

(5) 保险费:

申请贷款时,你的房子一定要买保险,这是法律规定,但房屋保险比较便宜,一般40万左右的房屋,保险费为每月50-60元。

5买房的步骤

a. 看房

与经纪详细说明你喜欢的地段,房价和房屋类型等,经纪会针对这些资料选择你需要的房源。如果你需要贷款,要告知经纪: 你的首付款,收入及信用等情况,经纪会帮你合理的规划,或找相关的贷款经纪帮你确认。

在看房过程中要关注以下几点:房屋的状态(Condition), 包括房屋的年龄,内外装修,屋顶,墙面,地板,电器及地库等。一般而言,木地板比地毯要贵一些,在Downtown很多房屋都是100年以上的老房,但是保养得好,其升值潜力依然很大,万锦和列支文山的房屋较新,越往北新房越多。

加拿大的房屋几乎全是木质结构,外面贴一层砖墙或石头,不要以为这种结构不如国内的坚固,其实不然,加拿大对木质结构的建房技术已有上百年的历史,对木材的加工技术世界一流,这种房屋坚固耐用,非常环保且不产生污染,对人的健康非常有益,唯一的不足是房间的隔音效果不如国内的钢筋混凝土楼房, 走路时地板产生的相声很正常,只要声音不很大就行。

老一些的房屋地下室一般都装修了,对新一点的房屋地下室一般没有装修,装修费用由买家承担,这很正常。

b. Property Tax(地税)

每个房屋,不论是House还是Condo都要交地税,这和国内截然不同。政府每年都要对你的房屋大小,地段,交易次数等评估,决定要交的地税。

c. Survey(建筑图)

是房屋结构图, 主要是指你买的土地(Lot)和房屋的方位图。申请贷款时银行需要它。安省的标准房屋销售协议上规定,如果卖方有这张图,有义务提供给买方;如果没有,卖方没有义务提供,需要买方找第三方公司制作,需要几百元费用。Condo和有管理费的Townhouse没有Survey。

d. 水,电,气费

多伦多的冬天漫长且寒冷,政府规定室内温度不得低于摄氏20度,室内每增加一度,然气费会增加5%左右,取暖费是一笔不小的开支,少则二,三百,多则五,六百元每月,主要取决于房屋大小和隔热情况而定。加拿大的取暖方式有三种:天然气(Gas), 用电(Hydro)和燃油(Oil)。

其中用气取暖的最多,燃气锅炉把热气通过屋内的管道输送到每个房间,夏天用同样的管道把冷气送到各房间,大多数房屋用气取暖;也有一些用电取暖,干净但费用高一些;比较老的房屋使用油,目前大多数保险公司不再受保用油取暖的房屋。

e. 朝向

在国内大家都喜欢坐北朝南,或坐南朝北的房子,但在加拿大东,南,西,北的房子都有, 西人喜欢东,西向的房屋,因其前后都见阳光,清晨东面有阳光,下午西面有阳光,尤其是冬天阳光最宝贵,另外也减少你的取暖费用,好处多多。其实入乡随俗最重要。

f. 屋顶

加拿大房屋的屋顶都是用沥青混合制成的,由3毫米厚度,寿命在15,25,35年不等。

6买房要注意的事项

a. 高压线旁:

离高压线太近可能会影响健康和电器。虽然电力公司说没问题,但中国人不太喜欢,一般而言离高压线100米开外,影响 几乎为零。

b. 坟地旁:西人不在乎,他们认为,住在坟地旁安静;华人忌讳这些。

c. 医院:很多人忌讳,尤其经常有救护车来往,影响休息。

d. 消防队:救火车经常来往,影响休息和出行。

e. 大路旁:车来车往,尤其是上下班高峰,噪音太大。

f. 高速公路旁:噪音大,空气不好,影响休息。

g. 铁路旁:早晚火车通过,噪音大,影响休息。

h. 学校旁:上学,放学时,接送孩子的车多,影响出行。

i. 公寓旁:没有隐私,人比较杂,可能有安全隐患。

j. 其他:门牌号,路冲,前后左右高低等一些风水上的讲究。

7、下Offer(房屋买卖合同)

在加拿大当你找到了一个心仪的房屋,准备购买房子时,叫做下Offer。 一般卖家已经有一个挂牌价(也叫Asking Price或Listing Price)。 Offer由买方经纪人写,价格由买家定,或经纪人给出当前的房屋咨询价格,由买家确认。如果你出价太低,卖家认为你没有诚意,不会理你,造成谈判的被动局面。

你的经纪人会告诉你最近几个月附近类似房屋的成交价;经过几个来回的讨价还价,如果买卖双方都认可价格,此Offer成交,双方签字,第二日买家要办理成交价的5%左右的银行支票(Money Order, Bnak Draft,Certified Cheque), 叫定金(Deposit)交给卖方的经纪公司,此款存在卖方经纪公司的信用帐户里(Trust Account),这是法律规定,绝对安全。

通常你的经纪会在Offer里放几个条件(Condition), 如贷款申请时间,验房时间等,一般为5个Banking days(类似国内的工作日) , 如果有一个条件不成立,此买卖合同无效,定金归还给你,对你不会有损失。如果条件都成立,买卖成交,交接日那天,你的律师会把房屋的钥匙和房契交给你,恭喜你在加拿大完成安家大事。

8、Inspection(验房)

如果你买到几年新的新房,一般不用验房, 如果是比较老的房屋(如15年以上)你可能需要找一个有经验的验房师。验房范围包括:房屋的面积,年龄,水电气,暖器空调,屋顶,墙面,上下水,地库,门窗,地板等。

验房师会详细给你讲房屋的优点和缺点,小毛病一般由买家承担;大毛病,如屋顶积水,地库渗水,上下管道遗漏或结构等,都有卖家承担。

世界上没有十全十美的房子,就是新房子,都能跳出很多毛病。作为客户应该明白:你买的房子就是现在此刻的情况和条件,以后的状况谁也不能给你保证。

9、Mortgage(按揭贷款)

通常买家可以直接和银行谈或可以找一个贷款经纪,他可以给你规划贷款,选一家适合你的银行。一般在签Offer后的5个Banking day(国内的工作日)内完成。

10、Solicitor(律师)

当你的贷款和其他条件都满足后,接下来的事是要找一个律师, 把合同交给律师,由律师帮你完成后续工作。其主要包括:检查房屋的历史,土地所有权,是否有债权债务关系,路权,房主是否拖欠地税和其他的水电气等费用等。以及准备相关的法律文件。

11 保险(Insurance)

加拿大法律强制规定买房子一定要买保险,尤其是火险,否则银行不给你放贷,尽快和保险公司联系,一般银行都有保险部门,你可以选择在那家买保险并通知银行贷款部门或贷款经纪,还有律师。买Condo不需要你买保险,因管理费里包含保险。

12 、水电气

以上完成后,尽快通知水,电,气公司,通知他们从某年某月起,费用由你承担,并开新户,这方面可多咨询律师。

在多伦多的电话:水公司:416-392-7570;气公司:1-888-447-4911;电公司:416-542-8000

在万锦(Markham): 水和电:905-477-3810; 气:1-888-447-4911

列支文山(Richmoun Hill) :水电:905-884-8013; 气:1-888-447-4911

另外要把你的信地址通知银行,健康卡,交通部(驾照)和电话公司等。 以后所有的信件会寄到你的信地址。

13、交接日(Closing date

双方的律师到地产登记处(就是国内的房管局)办理房主交接事宜,一般当天下午5点左右,律师会通知你去拿钥匙,拿到钥匙后,应立即去房里检查一下,如有问题,立即通知律师。如果没问题,房子就已经是你的了,以后所有的事就是你的了。

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