【2024年10月04日讯】（记者陈安编译报导）专家表示，联邦政府提高购屋者摊销率和扩大抵押贷款保险上限的新规定，对于卡城首次购房者的负担能力几乎没有什么作用。
9月16日，渥太华宣布，自12月15日起，受保抵押贷款限额将从100万升至150万，允许买家以低于20%的首付购买更昂贵的房屋。
如果买家是首次购买房屋或购买新建房屋，他们可以申请30年的贷款。
此前，30年摊销仅限于购买新建房产的首次购屋者，其余市场的期限为25年。
延长买家偿还贷款的期限将减少他们的每月债务，以换取更高的利息支付。
例如，根据rates.ca的数据，以加拿大平均价格649,096元的房屋，30年利率为4.09%，每月利率为2,895元，相较于25年期抵押贷款3,198元，每月减少300元。
以30年摊销法，5年内买家将少付18,172元，但5年结束需要续约时，其余额将比贷款期限25年多出20,107元。
《卡尔加里先锋报》报导，卡城房地产经纪人贾米尔·托巴尼（Jamil Thobani）表示，对于许多卡城人来说，较低的每月还款额比较短的贷款期限更具吸引力，即使这意味着随着时间的推移需要支付更多的利息。
他说，“根据我的经验，许多首次购屋者更关注他们的每月付款是多少。尽管政府正在努力推动创造新房开工的需求，但目前的做法将导致人们增加支出。”
“通往住房负担能力还是财务毁灭之路？”
自春季以来，卡城房地产市场已经降温，因为供应增加缓解了需求并抑制了价格增长。放松摊销是否会吸引更多潜在买家、刺激需求并提高价格，这是卡城房地产委员会首席经济学家安妮-玛丽·劳瑞（Anne-Marie Lurie）将密切关注的事情，“这实际上是关于需求将改善多少以及这对供应意味着什么。”“如果需求足够强劲，那么价格也会有所上涨，尤其是在供应跟不上的情况下。”
联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）表示，新规定旨在让房屋“更适合首次购房者”。
然而，西门菲沙大学（Simon Fraser University）城市计划主任严安迪（Andy Yan）质疑，让购屋者增加更多债务而使购屋变得更容易，是否是一个有效的政策目标，“这是一条通往住房负担能力的道路还是一条通往财务毁灭的道路？”
他认为，将新规定视为让住房更便宜的一种方式，联邦政府正在做出某些假设。
首先，假设许多卡城人拥有可以维持30年以上的稳定收入，并且有更高的债务承受能力，“你已经看到很多家庭都在为维持稳定的收入而苦苦挣扎。”
7月的一份报告发现，近一半的亚省人距离破产仅有200元，而且许多人对自己的财务状况感到悲观。
联邦政府新规定的支持者可能会说，增加有能力承担更高债务者的房屋拥有率将释放租赁市场的空间并导致租金下降。然而，严表示，由于缺乏空置控制，新房主离开旧住宅后，租金很容易飙升。
“这些变化真的是为了加拿大个人吗？”
第二个假设是卡城和加拿大其它地区有强大的供应来满足这项新需求。
根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的数据，亚省在2023年增加了202,324名居民，大约是红鹿市人口的两倍，而同年仅增加了35,223套住房，导致房价每年上涨15%。
严说，负担能力不足的根源在于住房成本与当地收入之间的巨大差异，“现在你的收入与你能负担得起的住房脱节了。”
关于将受保抵押贷款限额提高至150万元，托巴尼表示，许多首次购房者不会考虑如此昂贵的房屋，“他们购买的通常是入门级住宅”。
严对这项新规则的受益者提出了质疑。在抵押贷款违约的情况下，CMHC通过抵押贷款保险（保费由购房者支付）向银行保证，它将偿还金融机构的贷款，从而使抵押贷款持有人对银行来说风险较小。
严说，“那么，这就提出了一个问题：这些变化真的是针对加拿大个人的，还是针对属于这个住房系统一部分的银行和开发商的？”◇
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