根据法规，某位业主拥有某物业的时间若少于12个月时，就不能将其作为主要居所出售，以豁免资本增值税。（资料图片）
为抑制住房市场的投机行为，2022年，联邦政府在其预算案中推出针对住宅房地产（包括出租房）的反「炒卖」（flipping）规则。该规则于2023年1月1日生效。但这宗上个月的法庭判例却表明，税局有权追究生效期前发生的「炒卖」活动。
根据该新法规，某位业主拥有某物业的时间若少于12个月时，就不能将其作为主要居所（principal residence）出售，以豁免资本增值税，而是要百分百地当作商业收入来徵税。除非在某些情况下才可有例外，如业主死亡、残疾、离职和工作搬迁等。
虽然这些规定是在2023年及以后才生效，但如果税务局认为，纳税人为了快速获利而投机炒房，仍然可追溯2023年以前发生的房地产「炒卖」行为。
而这个上月在阿尔伯达省的案例，就是当事人因没有报告他在卡加利卖房的获利情况，被税务局重新评估其2016报税年度的纳税额。
该纳税人在2016年时是一名地产经纪，曾参与过多项房产交易。他在2016年10月20日至2016年11月21日期间，曾短暂持有过一座两睡房的平房33日。期间，该纳税人从未将该物业挂牌出租。
最后他将该房售出，获利7.3万元，但他并未在2016年个人报税表中申报这笔收益。
税局在2021年对此人进行税务重新评估时，才发现他在2016年有未报税的行为。而税务法庭面临的第一个问题是，税局追溯期通常只有3年，这宗案件发生在2016年，明显超出追溯期限，那税局是否还有权进行追溯。
要获得这个追溯权，税局必须先要证明涉事纳税人在报税时，是因为「疏忽、粗心大意或故意欺瞒」而报假帐。而在本案中，税务局并没有指控该纳税人做出欺诈行为，只认为他在2016年的报税表中存在重大失实陈述，没有上报收益。对此，该纳税人解释，他的支出已经抹去了任何可能的收益。
但法官并不接受这种解释，认定被告此次报税明显存在虚假陈述，而且就是「由于疏忽或最少是粗心大意或故意失职」。因此，允许税务局在正常的重新评估期之外，重新评估2016年的纳税情况。
在法庭上，被告表示，至少他应该有权享受正常的资本利得税税基待遇，即只有一半的收益需要缴税，而且考虑到有2项额外支出，因此他的收益应减少到12,467元，而非原先的7.3万元。
这两笔支出，第一笔是支付给一家阿省某公司的40,500元介绍费，纳税人与其商业夥伴各拥有该公司一半的股份；第二笔是支付给合作伙伴配偶的2万元介绍费。
但法官认为，这两笔支出不能从收益中扣除。「这些文件对于成交时支付款项的真实性质过于含糊、模糊、不清楚和不可靠。」
法官根据被告购买该房产时的融资结构、购买该房产的动机、主楼和土库得到马上翻新，以及被告作为地产经纪的经验，认定被告购买该房产的真正意图并不是为了出租。
「法院很难相信，（纳税人）在如此短的时间内做了这么多的事情，唯一的解释就是要迅速将房产出售，并在获得房产的一个月内就赚取约7万元的利润。与讼人在此事中的动机更值得深思。」最后法官得出结论，纳税人的证词不足以支持将出售该物业的收益定性为资本收益，而是应按加拿大税务局的定性，按商业收入来百分百地徵税。