笔者先前有多篇文章提到城市区划法令(zoning law)，往往是限制房源供给的重要因素，也是间接造成美国房源供给严重不足的原因之一。
在兜兜转转许久之后，民主党主政的纽约市政府，终于意识到供给面是最大的问题，于是提出「同意之城」(City of Yes)方案企图从区划法令层面解决供给问题，鼓励建商盖房好让房源供给增加、解决住房需求问题，连带通过住房供给的提升、让市场机制调节年年高涨的租金/房价。以下笔者针对较主要的几项变化讨论：
1.停车位要求 解除限制
虽然纽约市是全美国少数可以不需要开车就能自由移动的都市，在美国这样「车上立国」的国家来说算是特例，但美国这种「车上立国」的传统还是在纽约市的建筑法规里留下痕迹，其中最明显的就是建筑法规中对新建案必须附带的停车位要求。虽然曼哈顿精华地段(一般是指96街以南)已经不要求新建案必须有一定数量停车位，但在其他区域还是有一些停车位的要求。
虽然原本的诉求是完全取消停车位要求，近日议会通过版本虽然没有达成这个目标，但通过把市区分成三级，分别是完全取消停车位要求、降低限制、以及不改变现状。因此，至少在前两区里面，对新建案的停车位要求是大幅降低的，这也跟纽约市鼓励使用大众交通工具、降低碳排的政策相吻合。
这个政策的背后理由相当容易理解，首先解除停车位限制会大幅降低建筑成本，根据调查一般兴建四个停车位的成本就几乎相当于盖一个小的住房单位，省掉这样的停车位兴建成本后建商当然可以省钱；此外，不用盖停车场之后，这些空间可以拿来做住宅单位或者增加住户的其他公领域如洗衣间、健身房等等。
2.特定条件 允许加盖ADU
其实从艾妲飓风横扫纽约市造成许多地下室淹水后，附属住宅单位(Accessory Dwelling Unit, ADU)就在地下室合法化呼声中成为热门话题，这次的修法跟进加州脚步放宽ADU的条件，让纽约屋主更容易盖出合法的ADU。
ADU通常是后院加盖的小屋，车库改建、或者把地下室合法化成为单一住宅单位等类型，以前也有称之为母女屋(mother-daughter home)。通过将已有的建筑结构合法化就能快速增加一个新的住宅单位，对屋主来说也增加一份租金收入。日前通过的法案，在特定条件下允许加盖ADU。
按照「同意之城」法案，ADU只能在一到两家庭住宅的土地上，且不能超过后院总面积的三分之一、不能超过800平方呎、且原则不能超过两层楼高度(或者25 feet) 。法案也特别限制在容易淹水的沿海地带，或者内陆易淹水地区都不能允许，此外在特定历史保留区或者低密度住宅区也不允许，除非是在公共交通枢纽附近。
这个修法好处相当明显，首先是较小的住宅单位其实更加符合当代的居住需求，例如不需要大房子的老年人或者初出社会收入不丰的年轻人，都可能住在比传统住宅单位更省的ADU里面，事实上纽约市已经有大量非法出租的地下室，允许改建成ADU只是把这些隐藏住宅合法化，这样也让房东更敢放心出租而不用藏藏躲躲；此外，大幅放宽ADU的改建，也可以在不会大幅改变社区景观的情况下增加住房供给。
3.增加房源 两类建案松绑
针对较低密度的住宅区，「同意之城」也提出了两大项政策以促进建案开发。
其中一个是针对公共交通枢纽地区周边半英里内(走路10分钟)的建案，只要位于公共交通枢纽如地铁站、火车站附近，就能够放宽高度限制盖出3-5层楼的建筑。这个方案跟前面的停车位要求其实互相呼应，就是为了鼓励大家多使用公共交通、减少对开车的依赖，也希望借此减少交通拥挤的状况。
另一个是针对城镇中心(town center) 的开发案，如果是过去曾经有一楼商用+上面二到四层楼住宅的街区，就会被认为是「城镇中心」。这样的建筑类型大多建在1920-1950年代，往往在现在的严格区划法之下已经不允许了，现在的法案将会重新对这样类型的住商混用建筑大开绿灯，通过对容积率的放宽来重新让这类型的建筑能够被建造。
这样的放宽，某种程度也是在不过度影响城市景观的基础上，增加房源的供给量。不过批评者也有认为这样的改变，有可能会导致基础设施(如废水处理、电载系统等)过度负载，从而导致难以预料的后果。
4.商业建筑 改建住宅放宽
笔者在疫情当时就曾经预言说商业建筑改住宅将会是未来趋势，果然一语成谶，在住宅空间需求大增搭配商业办公室需求减少的情况下，纽约市政府也把商业建筑改建的标准放宽。
原本的法规之下，如果是1961年以后建好的商业建筑是不能拿来改成住宅的，但其实纽约在1960-1990年代之间可是兴建了大量的办公楼，新法放宽到1990年代以前的商业建筑都可以改成住宅，这样就生出大量可以改的建筑了。
此外，这个「同意之城」方案也让不同的住宅类型能够存在，例如把单人套房(Single room occupancy,或简称SRO)转生为「共享公寓」(co-living apartment)等， 也满足现代对住宅的多元需求，并且也使得商业建筑改住宅成为可能。过往商业改住宅困难重重，就像笔者另文讨论的，政府对于住宅用楼的硬件配置有许多要求，其中涉及通风、采光、卫生、消防等细节，例如每个当卧室用的房间都必须有对外开放的窗户、楼外需建造防火逃生梯、 通风系统是否适合、每单元房内须有卫浴设备等等 。2023年初笔者也提出用共享公寓的方式，来处理商业改住宅大楼遇到的困难，至今甚为欣慰看到这些想法都将被市政府逐一实现。
立意良好 关键如何实行
除了上述几项主要措施之外，这项政策还包含许多面向，例如增加对「可负担」住房的要求、容积率调整、对狭长建筑(Silver Law)的规范、对空中权(air rights)的规范调整等等。整体而言，通过对区划法令的调整，大幅放宽了对新建案的各种限制。
（作者为律师、法路通律师楼合伙人）
