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联准会为压制通膨而将利率升到23年高点,房贷利息激增,无壳族宁愿继续租屋。纽约陷入逾半世纪来最严重住宅短缺危机,房租高不可攀,专家认为增加供给是唯一解方。
根据两周前公布的官方数据,2023年纽约市租屋市场空屋率降至1.4%,创1968年以来新低。2021年上次调查的空屋率为4.5%,接近专家眼中5%至8%的「健康」水准,显示COVID-19(2019冠状病毒疾病)疫后纽约经济复苏期间,房市危机因供需失衡而显著恶化。
纽约大学沙克房地产研究院(Schack Institute of Real Estate)副院长诺曼(Marc Norman)今天简报时说,游民增加之余,更多人因负担不起房租而睡别人家沙发,是这场危机较少被关注的一面。
他分析,联邦准备理事会(Fed)2022年3月起积极升息,房贷利率翻倍影响民众购屋意愿,贷款采购建材的成本攀升则冲击营建业,以致新建住宅显著减少。此外,精明的高收入族群不买房,宁愿租屋,进一步刺激房租上涨,原本就处于弱势的低收入族群承受更大压力。
高利率另一副作用是成屋买卖减少,压缩住宅供给。
诺曼说,全美约6成家庭拥有房屋,缴30年期房贷,其中9成在联准会升息前就锁定低利率,「换做是你,你会搬家吗?一旦搬家,你无法用相同价格买到更大的房子,利率还会加倍」。
根据联邦住宅贷款抵押公司(Freddie Mac)最新数据,30年期房贷平均利率为6.9%,远高于2年前的3.89%。
纽约是全美最大都市,就业机会丰富,不断吸引外来人口,使得包含房租的居住成本居高不下。住宅短缺如持续垫高房租,家庭与蓝领阶级可能因待不下去而出走,威胁疫后经济复苏。诺曼认为,消费者物价指数(CPI)中的住宅服务通货膨胀偏高,也是因供给不足而难以缓和。
他说:「必须增加供给,否则价格只会一直上涨。」
纽约官方数据显示,全市月租金低于1650美元的公寓空屋率不到1%。一般纽约家庭年收入约7万美元,房租开销占总收入超过一半。
住宅短缺是全美多地的难题,各地解方不一。纽约州尝试通过立法增加住宅供给,纽约市长亚当斯(Eric Adams)则提议修改区分商业、住宅等土地使用的分区法规。另一种途径是在疫后混合办公盛行、办公空间需求降低之际,将办公大楼转变为住宅。
但诺曼指出,办公大楼转变为住宅的成本太高,开发商普遍认为还不如盖一栋新大楼。此外,商办改建后通常会变成豪宅,与合宜住宅理念背道而驰。