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美银证券日前公布的最新调查显示,全球基金经理人5月对不动产投资信托(REITs)的投资比重已降到2009年来最低水准,显示此刻看空REITs的程度可与房市泡沫爆裂引发全球金融海啸时相提并论。分析师认为,这显然悲观过头,可能预告REITs行情从谷底翻扬的脚步近了。
投资人对REITs悲观到极点
美银调查显示,5月有28%的全球基金经理人减码不动产业,比率较4月的13%提高一倍有余。他们表示,看空REITs的理由是担心利率维持在高档更久,将加剧不动产业承受的压力。
但同时,受访基金经理人却乐观看待其他资本类别的前景,包括大举加码股市和大宗商品,理由是预料近期内联准会(Fed)将调降利率,而且他们不再担心经济衰退山雨欲来。
这显然互相矛盾。况且,美国房价正位于历史高峰,一般民众也认为房地产行情及相关股票后市仍看涨。
MarketWatch专栏作家阿伦兹指出,倘若美国经济情况OK,REITs不涨也难;假如经济向下沉沦,美股、商品和其他资产价格不跌也难,那又为何特别看坏REITs?
不动产市场的确面临一些挑战,最明显的就是在家远距上班(WFH)掀起商办REITs危机。众多办公大楼如今空荡荡的,有的沦落到声请破产,有的则贱价出售。
REIT基金与ETF对商办曝险其实不大
然而,阿伦兹指出,商办REITs如今在主要REIT指数的占比只有7%至8%。也就是说,如果投资人买进一支REIT指数基金,每1美元中仅约7美分投资在办公大楼,其余则流入仓库、工厂、医院和诊所、护理之家和养老院、数据中心、公寓、商店和购物中心。
在投资人对商业不动产避之唯恐不及之际,成本低、投资范围广的REITs基金和ETF俯拾即是,例如嘉信理财的美国REIT ETF(代码:SCHH)年费只收0.07%,iShares内核美国REIT(USRT)和富达MSCI不动产指数ETF(FREL)年费只要0.08%。SPDR房地产类股基金(XLRE)年费0.09%,先锋不动产ETF(VNQ)收费0.12%。
若放眼全球,iShares全球REIT ETF(代码REET)年费0.14%。该基金70%投资美国,30%投资海外。
REITs交易价格已坠落低谷
大型商办REITs目前的交易价格已跌到历史低点。例如,FactSet的数据显示,许多大型REITs目前的交易价格,相对于每股有形帐面价值而言,已跌到远低于过去20年或25年平均值的水准。
例如,波士顿地产(BXP)现在的交易价仅约有形帐面价值的1.75倍,2000年以来的均值则为2.75倍。Vornado不动产信托(VNO)现在是1.1倍,20年前上市以来的均值则为2.75倍。
商业不动产市场转机隐隐若现
瑞穗证券REIT分析师马霍特拉表示,美银最新全球基金经理人调查结果不令人意外,「我敢说,看空REITs气氛或许濒临极点」。
马霍特拉说,WFH大行其道已重创许多REITs,有些行情惨跌的办公大楼遭资本主义秃鹰贱价买走,收购价只比土地价格略高一点。但他指出,现在的WFH已不再像疫情期间那样,「在纽约,远距上班时期大致已结束,至少就金融业和专业人士而言是如此。人潮已回笼,每周上班四天」。
也就是说,原先的WHF,如今已变成「WFHOF」(周五远距上班)。
马霍特拉指出,许多客户不愿投资REITs的另一个理由,是担心利率走高,传统上对REITs是利空。毕竟在投资人买美国公债躺着收获5%殖利率的此刻,REITs显然相形失色。
然而,REITs是个流动性高的市场,一旦面临坏消息或惹人嫌弃,价格马上下跌。投资人若想「低买高卖」,难道不该趁人人嫌弃之时以低价买进?
何况,美国利率风向已起了变化。