卡尔加里市中心。（Shutterstock） 【2024年06月07日讯】（记者林霏编译报导）长期以来，亚省一直被视为是可负担的省份，而且是加拿大最后的堡垒之一，特别是近些年。但这种优势正面临挑战，尤其是卡尔加里。
经济学家们一致认为卡尔加里的房地产市场是全加最热的，空置率处于历史低位，租金预计将在几年内达到多伦多的水平。
亚伯塔中央银行（Alberta Central）首席经济学家、加拿大央行前经济学家查尔斯·圣阿诺（Charles St-Arnaud）在接受《卡尔加里先锋报》采访时表示，尽管卡尔加里的房价仍低于其它主要城市，但这种情况可能不会持续太久，“按目前的情况，我觉得卡城正在与全国平均水平趋同。”
圣阿诺注意到，亚省包括卡尔加里的可负担优势正在消失，而且这种情况表现在很多方面。
物价一路上涨
自2019年以来，亚省和加拿大其它地区都受到了通货膨胀的影响。期间，几乎所有日用品的上涨幅度都是两位数：亚省的住房及食品成本上涨了26%，学费也是；从一个地方搬到另一个地方的成本上升了21%。
然而，有迹象显示整体通胀正在放缓。3月份，亚省12个月的价格变动百分比为3.5%。经济学家普遍认为2%的年通胀率是最可持续的成长率，而且很可能是加拿大央行开始降息所需达到的目标。
但卡尔加里大学经济学家特雷弗·托姆贝（Trevor Tombe）在接受Postmedia采访时表示，通货膨胀带来的残酷现实是，物价只涨不跌。在过去两年的大部分时间里，人们一直承受着高于2%的通货膨胀，“这意味着价格水平可能会上升到永久的更高点。”
薪资暴跌
自2019年以来，在大多数省份，一般工人的薪资水平稳定上涨了几个百分点。卑诗省的工资上涨了7.3%。在加拿大各地，工人的平均收入增加了2.4%。亚省的情况则不同，平均时薪在5年内下降了4.4%。
圣阿诺表示，自2015年以来，亚省的薪资表现低于全国其它地区。他认为，不应归咎于石油和天然气产业，这一趋势几乎遍及所有行业和劳工的年龄段。薪资下行很大程度上是这9年的投资疲软造成的，如果未来几年能源转型投资大幅增加，薪资表现或会变好。
省府一直避免承诺提高最低工资，这一问题在亚省新民主党领导人竞选期间引发了激烈争论。
总体而言，亚省人的收入仍高于全国的平均值。2019年，比全国均值高出约13%，目前差异已降至6%。
通胀与薪资增长差距拉大
过去3年，随着通胀上升到惊人的水平，亚省的通胀与薪资增长间的差距是21世纪未见的。随着通货膨胀在2022年达到顶峰，亚省在弥补本世纪未曾经历过的工资损失。通货膨胀与工资之间的差距在2023年趋于稳定。
亚省商业委员会经济学家艾莉西亚·普拉尼西奇（Alicia Planincic）表示，提高最低工资并非是扭转亚省工资困境的万能钥匙。亚省的最低工资自2018年10月以来一直是15元，在加拿大是第三低。一些团体呼吁提高最低工资水平，以帮助本省最低收入群体。
呼应圣阿诺的观点，普拉尼西奇表示，需要跨产业的广泛投资（多年来一直明显停滞），才能推动亚省的薪资上涨。同时，她将整体生产力作为决定亚省工资成长的领先指标，“更重要的因素是经济实力，自2014年、2015年以来，经济实力确实有所减弱。这样一来，亚省的优势就已经消失了。”
大量移民涌入
几十年来，与加拿大其它主要城市相比，卡尔加里一直是个负担得起的选择。然而，这种优势正在受到打击，最简单的方法是查看平均房价。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，3月份，经季节性调整，卡城的基准房价达65.2万元，高于2019年3月的45.8万元。
自2019年12月以来，卡尔加里的房价上涨了39%，在加拿大排名第二，仅次于蒙特利尔的43%。
圣阿诺表示，卑诗和安省的房地产市场火热，快速地影响了卡尔加里的房价。居住在多伦多和温哥华的人，不会在乎搬迁的费用，他们认为至少在卡城可以买到更实惠的住房。
租金上涨
不到8年前，卡尔加里的一套两房室公寓月租金约为1200元。而到2023年底，租金上涨到接近多伦多的均价。根据CMHC去年10月的数据，一套两房室公寓的平均月租金约为1,691元，一居室为1,463元。CMHC的估计可能比较保守，尤其是对于进入租赁市场的租户而言。
RBC银行经济学家雷切尔·巴塔利亚(Rachel Battaglia)表示：“亚省的人口出现令人难以置信的增长，但库存却未能跟上。”无论是买房还是租房。
根据Rentals.ca的数据，4月卡尔加里两房室的平均租金为2,101元，比去年上涨了8.8%。
购屋成本占比收入居高
根据RBC银行的分析，拿一个家庭每年税前收入94,444元为例，需近一半甚至更多来支付购屋成本。经济学家普遍认为这个数字应占收入的30%左右。
在卡尔加里，这一占比为48.3，在过去12个月里上升了4.5个百分点，是加拿大成长第二快的地区，仅次于温哥华地区。温哥华比卡尔加里自1985年以来的平均值高出9个百分点。
巴塔利亚表示：“卡尔加里的住房负担能力受到了相当大的侵蚀。”但卡城的危机仍无法与多伦多、温哥华、维多利亚和哈利法克斯相比。温哥华家庭需要高达106%的收入来付房贷。
RBC的分析显示，卡尔加里的负担能力指标在过去3年中迅速恶化，到2023年底达到2007年以来的最差。即便如此，卡尔加里的表现仍优于全国平均水平。加拿大人目前需要将近三分之二的收入（64%）还房贷。
竞价激烈
与温哥华或多伦多相比，卡尔加里的房价仍相对便宜。但巴塔利亚说，得到梦想家园的竞价战变得更加激烈，“卡尔加里目前是卖方市场。”
房屋销量与新上市房屋的比率在40%至60%之间时，就会出现平衡的市场；40%以下，属买方市场；超过60%意味着买房的人多，而卖家占据了主导地位。巴塔利亚表示，这是价格战的温床。◇
