马克斯夫妇雀儿喜和史班瑟 (Chelsey and Spencer Marks)，原本在南加州沙漠里的主教座堂市(Cathedral City)拥有一栋独立屋，后来房子经常出问题，让他们觉得不值得继续住下去。
譬如这对年轻夫妇刚花了1万5000元整修空调系统。在这个避寒度假胜地，夏天的日间平均高温总在华氏100度以上，没有可靠的空调系统，日子是过不下去的。他们担忧接下来又要给这三卧房的住宅换上新窗户，清洁游泳池用的水泵也要换新，这些都是不小的开销。虽然他们已经在那里住了三年，门外终年吹不停的沙漠狂风，还是让他们觉得不习惯。
41岁的雀儿喜说：「有一天我回到家，觉得这种日子没法过了，我跟丈夫提议把房子卖了。」
但他们不是卖旧房、买新房，他们是决定不再拥有房子。在美国各地，近年来出现了一股新风潮，很多人选择去租一栋全新的独立屋（single-family home），而且整个社区的房子全部都是只租不卖的。
今年1月，马克斯夫妇成为「阳光园」(SolTerra)社区最早入住的两户人家之一。位于拉金塔市(La Quinta)的社区，有131栋房屋，离他们原本的房子只有15哩。虽然他们原本的低利率房屋贷款没了，但卖房得到的钱除了付清了信用卡债务之外，储蓄帐户也多出很多现金，今年秋季他们要用其中的一部分去意大利旅行。
其他的好处还包括：如果房子里有任何的问题或损坏，他们不用花钱、无需操心，只要通知房东，维修工人就会来免费修缮。雀儿喜跟记者说：「过来看一下我的厨房，我不需要拥有这栋房子，但却可以过我想要过的生活！」这款开放概念厨房（open concept kitchen）非常明亮宽敞，放眼看去尽是不锈钢的家电。
去年兴建独立屋 9万栋供出租
由于房价居高不下，房贷利率又已涨到三年前的两倍，拥有房屋的「美国梦」（American Dream）定义已经有些转变。在全国各地，开发商建出全是独立屋的新社区，所有的房子都只租不卖。住户有自己私人的后院和车库，这是美国人多少世代以来被视为中产阶级的荣耀象征，但却不需要自己拥有房子。传统上，拥有自住屋是推升中产阶级财富的重要方式。
根据全国房地产经纪人协会的研究，去年开始兴建的独立屋中，约有9万栋是用来出租的，占所有新独立屋的10%左右。两年前这个百分比只有5%左右，联邦人口普查局从1970年代中期开始追踪这个数据起，10%是最高的百分比。
在这些被称为「建来租」(build for rent)社区中的租户，对不用花很多钱就可住进又新又大房子的租户而言，不免感到欣喜异常。这些人中有些还是希望将来有能力买房，但因为愈来愈多出租独立屋的出现，特别是那些华尔街大公司建出来的出租屋，让国会与州议会的议员心生恐惧，担心企业拥有人会比老百姓竞争力强，把市场上的房屋夺走，让房价涨到一般人更无法负担的地步。这波以租屋达成美国梦的风潮，改变了在郊区拥有房屋的态势。
30岁的帕姆(Deonte Palm)是换房顶承包商(roofing contractor)，他在南加州曼尼菲(Menifee)租了一栋新的四卧独立屋，他希望暂住于此，到房贷利率跌落再买自己的房子。他原本跟未婚妻和新生的婴儿，租了一间公寓住，但他们觉得空间已经不够用。
于是他跟哥哥合作，哥哥跟女朋友有一个两岁的儿子。两家人以每月3400元合租这栋独立屋，这比分开租两间公寓的租金少，而且是很宽敞的新屋，既省了钱又有更大的空间可供享用。
建来租 起源于2008年经济大衰退
建来租的起源，应该追溯到2008年的经济大衰退(Great Recession)，那是因为房市泡沫(housing-bubble)造成的。当时房价暴跌，企业投资人开始廉价买进已有的二手独立屋，把房子出租赚钱，这个趋势延续至今，而且声势愈来愈大。
商业房地产公司麦翠克斯(Yardi Matrix)的企业情报经理瑞斯勒(Doug Ressler)指出，因为千禧世代(millennial generation)开始生儿育女，宽敞住屋的需求大增，于是投资人决定把他们在独立出租屋方面的经验再提高一级。企业屋主认为，集中在一个区域的新独立屋，比分散各处的易于管理，也比较容易控制成本，社区内所有的租户都采用同一种规定。于是企业屋主开始整批购买上市屋，或者从头开始规划施工，建设新的「只供出租社区」。
瑞斯勒指出，目前的局势是住屋严重不足、居住成本仍在上涨、租客的租期愈来愈长。大房东认为建来租是合理的策略，来满足那些手头不宽裕但又想要比公寓有更大居住空间的人的需求。
建来租的最兴盛的地区，是在德州、亚利桑那州和其他阳光带(Sun Belt)县市土地便宜的地方。譬如在加州，都是集中在「内陆帝国」(Inland Empire)而不是靠近海岸的地方，南加州的人往内陆帝国去寻找较新、较大、较便宜的房子，而且离洛杉矶和橙县又不会太远。
比尔舒波夫 (Bill Shopoff)是尔湾的舒波夫地产投资(Shopoff Realty Investments)的创始人，他就是拉金塔市阳光园的东主。几年前他做了市场调查，发现南加州的公寓租户中，有6万人在财务上可以租得起三卧独立屋，但过去20年来建出的出租房舍中，只有很小部分是至少有三卧房的居所。
舒波夫于是起了灵感，他的公司可以设法填补这个空缺。舒波夫有45年的房地产经验，他原本兴建阳光园的住宅是要出售的，后来才改成只租不卖。不论租或卖，社区的样貌都相同，只是现在多了一间租赁办公室。
阳光园的三卧、四卧独立屋，有些是一层屋，有些是两层楼，都是西班牙式的红瓦屋顶，门口有五彩缤纷的马赛克磁砖。每栋房子都有自己的车库和阳台，厨房有石英台面(quartz countertops)，主卧室里有泡澡浴缸(soaking tub)。社区里有一个大游泳池、一个活动中心和许多个小公园。
月租最便宜3299元 已租出5成
舒波夫指出，你如果没看到「出租」的牌子，你可能以为这些都是私人拥有的房子，我们的用意就是让你看不出这些是出租屋，你住在这里感觉就像你是房子的拥有人。阳光园的月租，最便宜的是3299元，室内面积1520平方呎。最贵的是4460元，有2400平方呎的生活空间。从去年夏季开始招租以来，已有50%的房子租出去了，舒波夫表示这是需求强劲的象征。
黑石集团(Blackstone)是全世界最大的私募股权公司(private equity firm)，集团最近完成了35亿元的「宅康住家公司」(Tricon Residential)收购案。宅康的总部在多伦多，它在加拿大与美国开发公寓与独立屋，是规模相当大的企业式房东。当初黑石宣布收购案时，重申宅康的10亿元投资开发案，将陆续完成3000栋建来租住宅的计划。
南加州内陆帝国是宅康的重点市场之一，从去年夏季以来，公司开始招租的项目包括：曼尼菲的303户住宅区，帕姆就是住在这里；威多玛(Wildomar)离曼尼菲不远，此处有一个170户的住宅区。宅康去年在温彻斯特(Winchester)破土兴工，要建出一个有493户的社区，其中的一半要出售，另一半要出租。
分析师指出，对租客而言，建来租的住宅最大的吸引力是成本，多年来房价不断上涨，加上最近几年房贷利率不断上升，让住宅可负担性(affordability)降到历史上的新低点。
想住双卧房 买比租月付多一倍
根据加州政府立法机构分析办公室的数据，购买一栋中价位的房子，把贷款、税金、房屋保险全部算进去，以今年3月为基准，屋主每月平均要付5500元。比起2020年1月，这个金额多了80%。如果想住一栋双卧室的房子，买比租的月付款多一倍。
对卡瑟兰(Erick Carlelen)而言，这种算数再简单不过。今年4月，他与妻子带着三个女儿搬进宅康在曼尼菲的社区。多年来他曾经想拥有自己的房子，但是他把房贷、水电等的费用和维修成本计算过以后，发现即使头款多付一些，每个月平均还要6000元左右。
47岁的卡瑟兰表示：「我宁愿每月付3800元房租，日子过得轻松愉快。」但有些租户不是因为付款轻松而租屋居住的，德梅洛(Marcia DeMello)在橙县海岸地区住了几十年，如今59岁的她已到快退休的年龄，她想试试沙漠生活的滋味。她在阳光园租了一栋三卧的住宅，看看她是否能抵得住这里的酷暑。她表示，如果经过一段时间她还是喜欢这里，她会在附近买房，她比较喜欢拥有自己的房子。
德梅洛是按摩理疗师（Massage therapist），她表示她不愿意受房东的摆布，房租随时都可能因为市场因素调涨。国会与州议会也有相同的恐惧，议员们担忧投资公司侵入独立屋领域，现在想立法予以设限。统计数据指出，全国出租的住所中，约有三分之一是独立屋，布鲁金斯智库(Brookings Institution)的资讯指出，大型企业投资人目前只拥有其中的3%多一点。
立法官员提法案 阻大企业垄断
但立法官员仍然指出了大公司的恶劣行为：「邀约住屋」（Invitation Homes）是全国最大的独立屋出租企业，该公司今年同意支付将近400万元罚款，来和解公司涉嫌违犯加州「反哄擡房租法」(anti-rent gouging laws)的诉讼。反对企业投资家的人士指出，企业购买独立屋的兴趣在增加，他们把想买房的老百姓挤出市场，特别是在新建成的住宅区，整批的房子以折扣的价格卖给企业去做出租用途。
代表圣地牙哥的民主党州众议员沃德(Christopher M. Ward)指出，企业投资家比老百姓多了很大的优势。沃德提出的法案，希望限制建来租的项目，他认为目前的无规管情况，是纵容不平等的交易继续蔓延。
但企业投资家指出，他们所做的是增加了住宅的供应量，让更多人可以住进独立屋。譬如原本在南加州河滨县早已取得许可证的两个建来租项目，停滞了十多年，宅康把那家开发商收购以后，这两个项目才终于开工。
阳光园的东主舒波夫指出，建来租的风气盛行，主要是因为人民希望住在这些社区内。他认为政府想限制资本是很好笑的事，因为资本是对需求做反应而已。
瑞斯勒和其他的分析家并不认为建来租兴盛的根本原因有什么变动，二战之后创制的「美国大兵法案」(GI Bill)给荣归故里的退伍军人重大的财务支持，包括低利率房贷在内。这个风潮造成了郊区的兴起，把拥有自己的住宅当成累积财富的基础。
但目前政府并没有任何类似的公共投资法案，因此民众想买房的负担没有可以纾解的可能。瑞斯勒指出，租屋与买屋成本增加的趋势，还会延续很长的时间。
（原文来自洛杉矶时报，撰稿者为Liam Dillon。原文链接：New rental developments are changing the American Dream of suburban homeownership
https://www.latimes.com/homeless-housing/story/2024-06-13/build-to-rent-american-dream-homeownership
