加拿大的房价一直不知疲倦地上涨,即使近几年在高利率环境下仍徘徊在历史高位。尽管如此,买房依然是很多人的刚需和新老移民实现“加拿大梦”的最重要目标之一。
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受成本、地皮等因素限制,公寓已经成为加拿大新房市场供应的主流。但是,很多年轻买家,特别是首次购房者,对于购买公寓却越来越犹豫不决。
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众所周知,公寓有许多优势。比如,地理位置好、往往位于城市中心区、有便捷的公共交通和丰富的文化娱乐活动、物业服务完善、省心省力。
但实地看过房子之后,很多购房者都会被劝退。
以财务管理助理Alec Dagenais为例,刚满21岁的他距离购买自己的第一套房子还有几年时间,但他已经确定自己不想买公寓。
公寓生活对Alec并非没有吸引力:责任会更小,省事,作为一个独居的人,他也不需要很大的空间。
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但每月的公寓管理费是不菲的隐藏费用,这使公寓的真正价格远高于其销售价格。
尤其他住在房价相对低的小城加蒂诺(Gatineau),在这样的市场上,公寓主打的低价位意义不大。“因为从历史上看,它们不如独立屋值钱。”
实际上,和Alec持同样想法的人有很多。
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有迹象表明,首次购房者越来越嫌弃公寓生活。
房地产网站Point2homes最近对加拿大租房者的购房计划进行的一项调查发现,尽管房价居高不下,首付是他们买房的最大挑战,但77%的受访者希望购买独立屋;只有12%的人想买公寓。这个数字在18至24岁的受访者中低至8%,在65岁以上的受访者中也仅为9%。
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尽管如此,对于许多首次购房者来说,公寓是唯一负担得起的选择,特别是在加拿大最昂贵的住房市场。
根据加拿大统计局的数据,2019年,BC省超过三分之一和安省近六分之一的首次购房者买了公寓。
多伦多的贷款经纪Ron Butler表示,与他合作的首次购房者对该市的公寓市场感到“高度沮丧和愤怒”,最重要的原因是公寓面积严重缩水。
根据2022年10月市政财产评估公司的数据,与25年前相比,安省公寓的平均住房面积小了35%;与此同时,独立屋的居住面积大了25%。
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一套公寓的平均面积在1990年代中期达到峰值,约为1100平方英尺;在2022年,平均值仅为700平方英尺,大约只相当于原来一套大型一居室公寓的大小。
这种情况正在全国的大型市场蔓延。
2019年的加拿大统计局数据显示,2016年和2017年建造的BC省公寓的平均居住面积比1980年代和1990年代建造的公寓小15%以上。
小户型公寓也即将进入卡尔加里。当地的房地产经纪人Rose Calvelo认为,这是开发成本急剧增加的结果。“开发商正在建造火柴盒,每平方英尺价格昂贵,质量参差不齐。”
许多与Calvelo合作的首次购房者都渴望拥有土地。他们还经常担心每月的公寓管理费和面临特别费用的风险——这是公寓如果出现意外重大维修或者维修基金短缺,建筑物中所有公寓业主都必须支付的费用。
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研究机构PLACE Center创始主任Mike Moffatt说,小型公寓是多伦多和温哥华等主要城市的一个特色,这些城市没有多少绿地,必须开发高层住宅。
在大多伦多地区的密西沙加,这个问题也越来越严重。
Moffatt指出,公寓开发的一条重要规则是每间卧室必须有一扇窗户,这提高了多卧室公寓开发商的成本,包括土地成本、分区规则和开发费用等等。
人口普查数据如实反映了这一问题——多伦多在2016年至2021年期间,拥有3间或更多卧室的公寓数量仅增长了0.6%。同一时期,单身公寓的数量增长了28%。
Butler表示,过去将近10年的时间里,租赁市场持续繁荣,容易出租的公寓受到投资者热捧,往往在开工前就被抢购一空。
根据Statscan的数据,安省2016年后建造的公寓中有57%归投资者所有,NS省为59%,BC省为49%。
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这也激励了建筑商转向建造小户型公寓。
但在目前利率上升的情况下,持有出租公寓对于投资者而言并不划算,所以时常有大量小户型公寓待售,但首次购房者对此兴趣缺缺。
毕竟首次置业是人生中的重大决定,会带来很多成本。除了金钱,购房者会更多地考虑未来的工作与生活。
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对于年轻的租房者来说,租房只是过渡性的权宜之计,在市中心租个不到500尺的小公寓住上一年半载有很多便利,是个不错的选择。
但首次购买者看得更长远,更难将就。在一套自己不喜欢的房子里住上很多年令人绝望。人们也很难想象如何在一套500尺的蜗居中生儿育女。更何况这类房子的升值潜力也大不如前。
正因为如此,小户型公寓越来越不受待见。
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一些有动力的刚需买家还在努力寻找大一点的公寓。但更多买家只是简单地将公寓排除在自己的选项之外。Butler认为,这可能是公寓销售额处于27年来低点的原因。
多伦多的房地产经纪人Sean Miller也表示,自己的新买家客户也对购买公寓犹豫不决。
“以前什么样的房子都不愁卖。哪怕紧挨着垃圾场或者火车道、布局不合理、空间局促到沙发都放不下,也有人抢着买。但现在不同了,这样的房子现在真的卖不出去。”
信息来源:Globe and Mail, Point 2 homes, Statistic Canada